近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的